Η αντιπαροχή και συμφωνία διανομής στην Κύπρο, είναι μια συμφωνία μεταξύ ενός ιδιοκτήτη γης και ενός επιχειρηματία ανάπτυξης γης. Σε αυτή τη συμφωνία, ο ιδιοκτήτης προσφέρει το οικόπεδό του, ενώ ο επιχειρηματίας παρέχει τα απαραίτητα κεφάλαια και τεχνογνωσία για την ανάπτυξη του ακινήτου, είτε αυτό περιλαμβάνει την ανέγερση κτιρίου είτε την ανάπτυξη της γης σε οικόπεδα.
Η διαδικασία έχει ως εξής:
- Συμφωνία Συμμετοχής: Ο ιδιοκτήτης γης και ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης έρχονται σε συμφωνία, όπου ο ιδιοκτήτης προσφέρει τη γη και ο επιχειρηματίας αναλαμβάνει την κατασκευή ή ανάπτυξη.
- Καθορισμός Μεριδίων: Μετά την ολοκλήρωση της ανάπτυξης, ο ιδιοκτήτης και ο επιχειρηματίας θα μοιραστούν τα κτίρια ή τα οικόπεδα με βάση την αξία της συμμετοχής τους. Για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να πάρει διαμερίσματα ή κτίρια που ισοδυναμούν με την αξία της γης του, ενώ ο επιχειρηματίας θα πάρει ένα αντίστοιχο μερίδιο που αντικατοπτρίζει την αξία των επενδύσεων και υπηρεσιών του.
- Αξιολόγηση Αξιών: Για να καθοριστεί το μερίδιο που θα δοθεί στον επιχειρηματία ανάπτυξης, είναι σημαντικό να χρησιμοποιηθούν οι υπηρεσίες ενός εκτιμητή. Ο εκτιμητής θα αξιολογήσει την αγοραία αξία του ακινήτου λαμβάνοντας υπόψη την έκταση, τον συντελεστή δόμησης και συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων στην περιοχή. Με βάση αυτές τις εκτιμήσεις, θα υπολογιστεί το κόστος ανάπτυξης και τα αντίστοιχα μερίδια.
- Υπολογισμός Κόστους: Το κόστος ανάπτυξης υπολογίζεται πολλαπλασιάζοντας το δομήσιμο εμβαδόν με το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο. Με αυτόν τον τρόπο, προσδιορίζεται το συνολικό κόστος του έργου, και στη συνέχεια καθορίζεται το ύψος της συμμετοχής του κάθε μέρους.
Η αντιπαροχή διαφέρει από μια άμεση ανταλλαγή ακινήτων, όπου τα ακίνητα ανταλλάσσονται σε πραγματικό χρόνο. Αντίθετα, στην αντιπαροχή, οι δεσμεύσεις είναι μελλοντικές. Η μεταβίβαση μεριδίων γης γίνεται σε φάσεις και ως αντάλλαγμα, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει ακίνητα ή κτίρια μετά την ολοκλήρωση του έργου.
Πλεονεκτήματα της Αντιπαροχής:
Για τον ιδιοκτήτη γης:
- Δεν χρειάζεται να επενδύσει χρήματα στην κατασκευή.
- Μπορεί να επωφεληθεί από την ανάπτυξη του ακινήτου του χωρίς να αναλάβει τον κίνδυνο και το κόστος της κατασκευής.
- Διατηρεί το δικαίωμα να παραμείνει στην ίδια τοποθεσία και γειτονιά.
Για τον επιχειρηματία ανάπτυξης γης: - Αποκτά πρόσβαση σε γη χωρίς να πληρώσει εκ των προτέρων, μειώνοντας τις αρχικές επενδύσεις και τον κίνδυνο.
- Μπορεί να αναπτύξει το ακίνητο και να αποκομίσει κέρδη από την πώληση ή τη μίσθωση των αναπτυγμένων ακινήτων.
Η αντιπαροχή αποτελεί μια μορφή συνεργασίας που ωφελεί και τις δύο πλευρές, επιτρέποντας την ανάπτυξη ακινήτων με καταμερισμό των πόρων και των κερδών.
Αντιπαροχή και Συμφωνία Διανομής:
Αφού συμφωνηθεί το ποσοστό γης που θα λάβει ο επιχειρηματίας ή εργολάβος, συντάσσεται μια συμφωνία αντιπαροχής. Στη συμφωνία αυτή καθορίζεται το ποσοστό που θα παραχωρήσει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, και η συμφωνία κατατίθεται στο Κτηματολόγιο. Στη συνέχεια, εκδίδεται νέος τίτλος ιδιοκτησίας, με συνιδιοκτήτες πλέον τον ιδιοκτήτη και τον επιχειρηματία.
Σε αυτό το σημείο, για να καθοριστεί συγκεκριμένα ποιο κομμάτι γης ανήκει σε ποιον, έρχεται να δώσει την άμεση λύση η συμφωνία διανομής.
Η συμφωνία διανομής είναι μια συμφωνία που συνάπτεται μεταξύ των συνιδιοκτητών ενός τεμαχίου ακινήτου. Αυτή η συμφωνία προσδιορίζει το μερίδιο και το συγκεκριμένο μέρος του ακινήτου που ανήκει σε κάθε συνιδιοκτήτη. Η συμφωνία αυτή κατατίθεται στο Κτηματολόγιο και δεσμεύει τόσο τους ίδιους τους συνιδιοκτήτες όσο και τους τυχόν κληρονόμους τους.
Ο σκοπός της συμφωνίας διανομής είναι να ορίσει σαφώς τα όρια της ιδιοκτησίας του κάθε συνιδιοκτήτη εντός του κοινού ακινήτου, χωρίς να δημιουργούνται ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας. Η διαδικασία αυτή είναι ιδιαίτερα χρήσιμη όταν οι συνιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν με ακρίβεια ποιο μέρος του ακινήτου τους ανήκει.
Σε πρακτικό επίπεδο, η συμφωνία διανομής μπορεί να ζητηθεί από την τράπεζα σε περίπτωση που κάποιος από τους συνιδιοκτήτες επιθυμεί να υποθηκεύσει το μερίδιό του είτε για σκοπούς δανεισμού είτε για εκσυγχρονισμό του ακινήτου. Επίσης, όταν ένας συνιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το μερίδιό του, πρέπει πρώτα να δώσει προτεραιότητα στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες για την αγορά αυτού του μεριδίου. Αν αυτοί δεν ενδιαφέρονται, τότε μπορούν να δώσουν γραπτή συγκατάθεση για την πώληση σε τρίτο πρόσωπο.
Η συμφωνία διανομής είναι μία πρακτική λύση που προτρέπει το Κτηματολόγιο για την επίλυση ζητημάτων που προκύπτουν από την ασαφή κατανομή της ιδιοκτησίας σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες να έχουν ξεκάθαρα τα όρια της περιουσίας τους, χωρίς όμως να χωρίζουν την ιδιοκτησία σε ξεχωριστούς τίτλους.
Επικοινωνία
Το δικηγορικό μας γραφείο είναι στη διάθεσή σας για να σας εξυπηρετήσει σε όλες τις νομικές σας ανάγκες. Για περισσότερες πληροφορίες ή για να κλείσετε ένα ραντεβού, παρακαλούμε επικοινωνήστε μαζί μας.